Ungenannte Problemstellungen

Ungenannte Problemstellungen

Sie haben auf meiner Homepage nicht das gefunden, was Sie suchen. Aber Sie sind der Meinung, dass Ihnen ein Sachverständiger für bebaute und unbebaute Grundstücke helfen kann. Rufen Sie mich an oder senden Sie mir eine E-Mail mit einer kurzen Schilderung Ihres Problems. Gern rufen wir Sie auch zurück! Vielleicht benötigen Sie Informationen zu den nachfolgend aufgeführten Themen:

• Sie benötigen eine Bewertung für ein Spezialobjekt (beispielsweise eine Verkehrswertermittlung für eine Tankstelle).
• Sie benötigen die Schätzung eines merkantilen Minderwerts?
• Sie möchten eine Streitigkeit bzgl. Grundstücksbewertung o.ä. zufriedenstellend, schnell und kostengünstig ohne gerichtliche Hilfe klären. Dann sprechen Sie mit mir über die Möglichkeit eines Schiedsgutachtens.
• Sie möchten ein Ihnen vorliegendes Gutachten meines Fachgebietes überprüfen? Sprechen Sie mich an.
• Es liegen bereits mehrere Gutachten vor und Sie benötigen ein Obergutachten?
• Sie benötigen eine gutachterliche Stellungnahme zu einzelnen Sachverhalten meines Fachgebietes? Sprechen Sie mich an.

Verkehrswertermittlung für Tankstellengrundstücke

Der Sachverständige Michael Müller bewertet seit 2004 Tankstellengrundstücke. Diese Spezialimmobilien benötigen ein hohes Maß an Sachkenntnis und Erfahrungswissen und stellen an einen Sachverständigen sehr hohe Anforderungen. Der Sachverständige bekommt seit vielen Jahren regelmäßig von einem der weltweit operierenden Mineralölunternehmen (Farbtankstellen) Aufträge zur Bewertung von Tankstellengrundstücken und ehemaligen bzw. zukünftigen Tankstellengrundstücken sowie damit verbundenen Rechten und Belastungen.

Dabei sind vielfältige Besonderheiten zu beachten, die sich beispielsweise aus den existierenden Pacht-, Miet- oder Lieferverträgen oder den Besonderheiten der Grundstücksnutzung oder rechtlichen Gegebenheiten ergeben. Berücksichtigt werden muss auch, dass auf einem Tankstellengrundstück regelmäßig verschiedene Eigentümer für Grund und Boden, Gebäude und Außenanlagen sowie Betriebseinrichtung und Zubehör möglich sein können.

Aus vorgenannten Gründen sollten deshalb Gutachten für Tankstellengrundstücke ausnahmslos von darauf spezialisierten und langjährig erfahrenen Sachverständigen erstellt werden.

Merkantilen Minderwert schätzen nach erheblichen Reparaturen am Grundstück

Es ist gar nicht selten, dass an Grundstücken und Gebäuden Reparaturen mit einem sehr hohen Kostenaufwand durchgeführt werden müssen. Beruhen die, der Reparatur zugrunde liegenden Schäden auf dem Verschulden von Dritten, dann steht nach der fachgerechten Reparatur immer die Frage des merkantilen Minderwerts an. Die meisten kennen das von ihrem Auto. Hat ein Auto einen Unfallschaden, der einwandfrei fachgerecht repariert wurde, dann hat es trotzdem gegenüber einem, bis auf die Unfallreparatur 100% gleichen Fahrzeug einen geringeren Wert als das schadensfreie Fahrzeug. Dieser liegt darin begründet, dass potenzielle Käufer aus der Erfahrung heraus wissen, dass Reparaturen eben meistens nicht zu 100% die vorherige Fahrzeugqualität wieder herstellen. Diese Wertdifferenz ist der merkantile Minderwert, der häufig auch die Zivilgerichte beschäftigt.

Aus der Praxis des Sachverständigen Michael Müller:

In einem Einfamilienhaus wurde im Souterraingeschoss ein großes Schwimmbad mit freitragender Decke eingebaut. Die Ertüchtigung der fehlerhaft berechneten Decke kostete mit allen notwendigen Vor- und Nacharbeiten je nach Reparaturmethode zwischen 64.000 und 104.000 €. Der geschädigte Eigentümer verlangte auf gerichtlichem Weg auch den merkantilen Minderwert als Schadensersatz. Der Sachverständige Michael Müller schätzte diesen im Gerichtsauftrag auf 12.700 €.
In einer der größten Städte der Bundesrepublik wurde von einem Bauträger eine Reihenhaussiedlung auf einer seit vielen Jahren geschlossenen Mülldeponie errichtet, die noch Deponiegas emittierte. Beim Verkauf der Grundstücke an die Endverbraucher wurde dieser Umstand verschwiegen. Einzelne Eigentümer klagten in dieser Sache. Das zuständige Landgericht beauftragte den Sachverständigen Michael Müller mit der Ermittlung einer diesbezüglichen Grundstückswertminderung, die auch den merkantilen Minderwert beinhaltete.

Schiedsgutachten

In Grundstücksangelegenheiten haben oft zwei jeweils beteiligte Parteien sehr unterschiedliche Wert- oder Preisvorstellungen. Sei es über einen Kaufpreis für ein Grundstück oder auch über eine grundsätzlich rechtlich mögliche Mietanhebung für ein Mietobjekt. Oft verhärten sich die Fronten der Parteien derart, dass für viel Geld mehrere Anwälte, Gerichte und Sachverständige bemüht werden, um nach vielen Monaten oder auch Jahren Streit ein rechtskräftiges Urteil zu erreichen.

Dabei gibt es einen viel besseren Weg – das Schiedsgutachten. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass beide Parteien eine gerechte Lösung wollen.

Beide Parteien wählen sich gemeinsam einen Sachverständigen, dem sie vertrauen. (Auf die Wahl eines gerichtlichen Sachverständigen hat man keinen wesentlichen Einfluss.) Dann wird mit diesem Sachverständigen ein Schiedsgutachtervertrag geschlossen. D. h. man unterwirft sich dem Wertermittlungsergebnis des Sachverständigen und das Problem ist vom Tisch. Die Vorteile liegen auf der Hand: Zeitersparnis, Stressersparnis, Kostenersparnis. Man kann sich also wieder den wirklich wichtigen Dingen des Lebens widmen.

Sprechen Sie mich an!

Überprüfung von Gutachten

Es ist gar nicht so selten, dass man mit einem Verkehrswertgutachten für ein Grundstück oder einem Mietwertgutachten konfrontiert wird. Als Laie hat man selbst kaum eine Chance, das Gutachten auf seinen fachlichen Inhalt zu prüfen. Aber man versteht oft einiges im Gutachten nicht und der am Ende des Gutachtens genannte Wert oder Mietpreis erzeugt ein Gefühl des Unwohlseins.

Hier kann es Sinn machen, das Gutachten durch einen erfahrenen Berufssachverständigen prüfen zu lassen. Dieser kann einem auch die eigenen Fragen zum vorliegenden Gutachten beantworten und natürlich auch wesentliche Fehler in der Wertermittlung finden und benennen.

Obergutachten

Manchmal liegen in einer Grundstücks- oder Mietangelegenheit zwei oder mehrere Gutachten der unterschiedlichen Parteien vor, ohne dass das ursprüngliche Problem gelöst worden ist. Beim Schach nennt man so eine Situation Patt. Es hilft also keiner Partei wirklich. Hier kann ein von allen Parteien gemeinsam benannter Obergutachter helfen, der im Sinne eines Schiedsgutachtens (siehe oben) alle vorliegenden Gutachten studiert und in der Folge in einem eigenen Gutachten das Problem endgültig klären kann (Schiedsgutachtervertrag).

Gutachterliche Stellungnahmen

Gutachten beleuchten meistens eine Vielzahl von einzelnen Sachverhalten, die in ihrer Gesamtheit in das Endergebnis des Gutachtens einfließen. Manchmal sind einzelne Aspekte eines Gutachtens für den Gutachtenleser nicht verständlich oder auch einfach nur falsch. Wenn dieses Problem dann beispielsweise zu erheblichen ökonomischen Auswirkungen für einen Gutachtennutzer führt, kann man versuchen im Rahmen einer gutachterlichen Stellungnahme, das Problem noch einmal näher zu beleuchten oder wenn möglich direkt den Fehler zu benennen und den richtigen Lösungsweg aufzuzeigen.

Aus der Praxis des Sachverständigen Michael Müller:

Nach Informationen des Auftraggebers und des Vorstands eines Kleingartenvereins wurde das gesamte Areal zwischen dem Mehrfamilienhaus des Auftraggebers und dem Kleingartenverein durch eine Straßenbaumaßnahme einer Großstadt von jeder öffentlichen (gewidmeten) Zuwegung abgeschnitten. Diese Situation könnte einen „enteignungsgleichen Eingriff“ dargestellt haben, der entschädigt oder anderweitig ausgeglichen werden müsste. Als Ausgleich bot die Stadt dem Eigentümer des Mehrfamilienhauses ein kostenpflichtiges, dinglich gesichertes Wege- und Fahrrecht für eine Privatstraße der Stadt an. Der Eigentümer bat den Sachverständigen Michael Müller neben der Schätzung der Entschädigung für die dingliche Sicherung des konkreten Wege- und Fahrrechts zu prüfen, ob es einen Anspruch auf öffentliche Widmung dieser Straße geben könnte.

In einem anderen Fall sollte der Sachverständige Michael Müller zu einer Bewertung eines sehr schmalen Grundstücks Stellung nehmen, bei dem der Käufer bereits feststand. Dieser Käufer war der Grundstücksnachbar mit einem ebenfalls sehr schmalen Grundstück. Der Auftraggeber war der Meinung, dass beim Verkauf des Grundstücks an den Nachbarn ein höherer Preis zu erzielen sein müsste, als an irgendeinen Dritten. Das vorliegende Gutachten ging nicht davon aus. In der gutachterlichen Stellungnahme konnte nachgewiesen werden, dass beide Grundstücke allein nicht als Bauland genutzt werden konnten. Hätte ein Eigentümer aber beide Grundstücke in seinem Besitz, würden beide Grundstücke als wertvolles Bauland anzusehen sein. Die bereits vorliegende Bewertung war also offensichtlich falsch.

Energieausweis

„Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 vorzulegen . . . “ (§ 16 Energieeinsparverordnung – EnEV)

Diese Vorlagepflicht besteht auch bei Vermietung oder Verpachtung.

D. h . jeder potenzielle Käufer oder Mieter hat einen bußgeldbewerten Anspruch auf Vorlage eines Energieausweises. Verkäufer, Vermieter oder Leasinggeber sind sogar in Inseraten verpflichtet, entsprechende energetische Angaben zum Gebäude zu machen.

Benötigen Sie einen Energieausweis vermittele ich Ihnen gerne einen entsprechenden Fachmann.